Zestawienie wyników sześciu klas aktywów z ostatnich 19 lat pokazuje jasno: mieszkanie na wynajem w Warszawie okazało się jedną z najbardziej zyskownych inwestycji. W tym czasie przyniosło ok. 685% zwrotu, czyli niemal trzykrotnie więcej niż polska giełda. Co ważne, o wyniku nie zdecydował tylko sam zysk, ale też stabilność – w momentach, gdy akcje mocno traciły, ceny mieszkań pozostawały stosunkowo odporne na spadki.
Z danych przeanalizowanych przez Macieja Gołębiewskiego, eksperta ds. inwestowania w nieruchomości oraz twórcy dobregonajmu.pl, wynika, że 100 tys. zł zainwestowane pod koniec 2006 roku w mieszkanie na rynku wtórnym w Warszawie urosło niemal 7-krotnie. Szacunki oparto na rzeczywistych cenach transakcyjnych publikowanych przez NBP oraz założeniu systematycznego reinwestowania dochodu z najmu na poziomie ok. 6% brutto rocznie.
– Dla porównania, ta sama kwota ulokowana w szerokim indeksie warszawskiej giełdy (WIG Total Return) urosła jedynie do 252 tys. zł – mówi Maciej Gołębiewski. – Amerykański indeks S&P 500 rzeczywiście wygląda najlepiej na papierze, bo z 100 tys. zł zrobiło się ok. 866 tys. zł. Trzeba jednak jasno powiedzieć: około jedna czwarta tego wyniku to efekt osłabienia złotego wobec dolara, a nie samego wzrostu wartości spółek. Dla polskiego inwestora oznacza to dużą zależność od kursów walut i czynników makroekonomicznych – zaznacza ekspert.
Stabilność kluczem do sukcesu
W analizowanym okresie rynki akcji doświadczały głębokich spadków – polski WIG w czasie krachu stracił aż 68% wartości i potrzebował 17 lat, aby wrócić do poziomu sprzed załamania. Nawet uznawane za defensywne amerykańskie spółki dywidendowe notowały spadki sięgające 22%. Na tym tle nieruchomości wyróżniały się wyjątkową stabilnością.
– Widać wyraźnie, że to nie tylko skala zysków decyduje w długim horyzoncie czasowym o wyniku inwestycji, ale przede wszystkim odporność – podkreśla Maciej Gołębiewski. – W czasie kryzysu finansowego, w latach 2010–2013, wartość warszawskich mieszkań spadła zaledwie o 2%. Właściciele praktycznie tego nie odczuli, ponieważ co miesiąc na ich konto wpływał czynsz od lokatorów. Od 2013 roku rynek ten nie zanotował ani jednego roku ze stratą, osiągając średnio 13,5% rocznie – dodaje ekspert.
Mit spółek dywidendowych obalony
Dane z ostatnich 19 lat podważają popularną teorię, że wybieranie spółek wypłacających dywidendy jest prostą receptą na rynkowy sukces. Statystyki pokazują coś przeciwnego – zarówno w Polsce, jak i w USA strategie dywidendowe przegrywały z szerokim rynkiem. W Polsce WIG-DIV przyniósł średnio 4,6% zysku rocznie, ustępując całemu rynkowi (4,9%). W USA z kolei nawet legendarni „arystokraci dywidendowi”, tacy jak Coca-Cola czy Johnson & Johnson, zostali w tyle za indeksem S&P 500.
– Mit spółek dywidendowych nie wytrzymuje konfrontacji z danymi. Te strategie z definicji omijają firmy technologiczne, takie jak Apple, Nvidia czy Microsoft, które przez lata reinwestowały zyski i to one napędzały globalne wzrosty. W Polsce dodatkowo portfel spółek dywidendowych to głównie banki oraz sektor surowcowy i energetyczny kontrolowany przez państwo. To nie jest stabilny model budowania wartości, tylko wynik silnie zależny od decyzji politycznych — komentuje Maciej Gołębiewski.
„Czarny koń”
Wnioski z analizy Macieja Gołębiewskiego są jednoznaczne: akcje – szczególnie amerykańskie – mogą oferować wyższy potencjalny zwrot na papierze. W praktyce jednak o sukcesie inwestycji często decyduje nie maksymalny zysk, lecz zdolność inwestora do utrzymania jej w czasie. Pod tym względem nieruchomości w Warszawie okazały się „czarnym koniem” ostatnich dwóch dekad – łącząc wysoką stopę zwrotu z wyjątkowo niską zmiennością.
– Giełda pięknie wygląda w Excelu, ale nikt nie inwestuje w tabelki, tylko za prawdziwe pieniądze. Inwestor, który widzi, że jego oszczędności życia topnieją o 70%, najpewniej ulegnie panice i sprzeda akcje ze stratą. Właściciel mieszkania, widząc spadek rzędu 2% przy regularnie wpływającym czynszu, prawdopodobnie nawet nie zauważy kryzysu. To właśnie ta stabilność pozwala „dowieźć” wynik do końca i doczekać rekordowych zysków – podsumowuje Maciej Gołębiewski.
